フラット３５　４月の金利　大幅に下がりました。

大幅な金利安になりました

４月のフラット３５の金利が発表され、21～35年の金利が１．７６％、～２０年が１．３３％となりました。

先月３月の金利が１．９６％の１．８０％なので、かなり下がったことになります。

先月は年度末で住宅の引き渡しが多い月なので、これはちょっと怒れる人も多いのでは？

また、本当は３月引き渡しだったのが延期して４月になってしまった方。

怒っていた顔もこれにはにっこり・・・かもしれません。

それでもまだ変動金利との差は、１％以上あるので、まだまだ高い金利であることは変わりませんが・・・

それでもここ数か月はかなりの上がり幅だったので、一度落ち着くことが出来たのは幸いです。

４月からフラット３５の制度が変わる

話は変わって、４月からフラット３５の制度が変わります。

フラット３５は一定の品質の建物ではないと貸し出しをしないと言ったルールがあります。

建築基準法に適合し、さらにその証明をする必要があります。

その基準、今回は断熱の基準が上がることになります。

今までは断熱等級２であれば良かったですが、これからは『断熱等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上』を求められます。

今の一般的な建物であれば、そんなに難しくはない指標ですが、ローンに詳しくない工務店などでは制度の理解が足りずに、ローンが借りられない。

そんな事故も起こるかもしれませんので、借り入れの際には要注意です。

金利引き下げが拡充された

フラット３５には、色々な金利引き下げプランがあります。

最長１０年、金利が最高で０．５％低減できるので、誰もが利用したいプランです。

しかし、利用には条件があり、ＺＥＨなどの高性能な住宅にすること。

また、それらを証明する物が必要なこと。

詳細はここでは省きますが、通常のフラット３５の基準よりも１～２つ程レベルが上がった仕様が求められます。

ここまでくると、住宅ローンリテラシーが低い工務店などでは、うちでは無理と言われてくるレベルになりますので、誰でも簡単にもらえるプランではありません。

それが今回範囲が拡充されて、より長期間低金利を得ることが簡単になりました。

詳細はフラット３５の公式HPのリンクを貼っておくので、そちらで確認をお願いします。

【フラット３５】2023年度4月の制度変更事項のお知らせ：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)

今回の制度の拡充や変更で、より多くの人が金利の削減が可能になります。

変動金利はほぼ横ばい

変わって変動金利ですが、こちらは先月と比べほぼ横ばいの金融機関が多いです。

金利は各金融機関バラバラなので、ここでは発表できませんので、借りたい金融機関のHPをご確認ください。

この変動金利は低い、固定金利は高いとしているの金利差は、しばらく続くとみられます。

とは言っても変動金利はいつ上がってもおかしくない環境ですし、上がり始めたら止まりづらいのも特徴です。

金利のカギを握る日銀の総裁が今月変わりますし、コロナ不況のが沈静化とインフレの本格化、また戦争不安による物流等の混乱などなどアンバランスな状況はまだまだ続きそうです。

ですので、急転換することも今後考えられなくはない状況でもあります。

安易に安いからとか、高いけれど安定しているから安心とかの理由で住宅ローンを選ぶのはやめましょう。

変動金利と固定金利どっちが良いの？

最後はこういった話でよく出てくる質問です。

『変動金利と固定金利どっちが良いの？』

これには明確な答えが無い・・・・と言いたいところですが、個人的でよければ回答があります。

それは『返済比率』を指標にした考え方です。

返済比率とは、年間の収入の何％分ローンを借りるかの比率です。

例えば、年収が５００万円の人が年間に１２０万円、つまり毎月１０万円を借りると、返済比率は24％になります。

計算方法は簡単で・・・

１２０（１年の返済総額）÷５００（年収）ｘ１００＝返済比率（％）になります。

ここで間違えてはいけないのが、年収は税込み年収と言った、税金とかを引かれる前の数字。

１年の返済総額は借入総額を借りる月数で割るのではなく、しっかりと金利まで入れた数字であること。

検索すると簡単に計算するサイトが出てきますので、まずはそちらで調べてみるのも良いかと思います。

返済比率でみる、固定金利派、変動金利派　まずは１５％以下の方

さて、ではあなたの返済比率が分かったとして、その数値を参考に今から話す指標を利用してください。

その前にまずこの指標ですが、年収が３００～１０００万円程度の人に適応するもので、それ以上、それ以下の方には通用しませんのであしからず・・・

本題に戻して、まず返済比率が１５％以下だったあなた。

変動金利でいきましょう。

変動金利の怖いところは金利の上昇と、それに伴う返済金の増額ですが、あなたの返済バランスなら、相当金利が上がらない限り、家計が崩壊するまでには至りません。

なので、総支払を減らせる変動金利で考えましょう。

しかし、子育てや転職などで、環境が変わることが大いに予想されます。

なので、過度な安心は禁物ですので、借り過ぎには注意しましょう。

１６～２０％の方

返済比率が１６～２０％のあなた。

変動金利を選んでおきましょう。

しかし、２０％付近の方は金利上昇リスクが高く、完全に安心することは出来ません。

もう一度計画を見直して、減らせるものは減らしたり、間取りを小さくするなどをして、なるべく借り入れ額を減らすようにしましょう。

現金に余裕があるなら少し使っても良いかもしれません。

とは言っても、パートナーなどの別の収入が安定してある方なら、何の問題もなく返済出来るレベルなので、過度な不安は不必要です。

２１～３０％の方

状況によって固定金利の選択も考えられます。

このくらい返済比率の方々は、金利上昇リスクがかなり高く、特に３０％に近い方だと、最悪な場合、返済不可能なレベルまで返済額がなってしまう場合があります。

そういったことが予想される方、またそういったことが怖い方は、固定金利を選び、将来の不安を取り除きましょう。

よく固定金利にすると返済総額が増えるんだから、返済比率が高い人ほど、固定はダメだって人がいます。

だって、返済が苦しいのにその返済を増やしてさらに苦しくするのは馬鹿な行為でしょ？って考え方です。

私の考えは違っていて、返済比率が高い人ほど固定金利を選ぶべきです。

こういった方の多くがお金の管理が上手ではありません。

きつい言い方かもしれませんが、お金の管理が下手だから返済比率が高いんです。

この管理が上手な方はもっと返済比率が少なくなるような組み方をするし、そういった価格の物を選びます。

そうでなくても、現金などをしっかりと用意し、返済額を減らすような行動がとれます。

そういったことが出来ないし、理解が無いから返済比率が高い状況を自分で作り出そうとしているんです。

こんな人に変動金利を勧めたら本当に破産します。

それくらい変動金利はリスクがあると言うことを理解しないといけません。

当然、返済比率が高い方でも、こういったことがしっかりと出来ている方もいるので、全ての方がそうだとは言いません。

ですが、合計で何千人の状況を見たり聞いてきた私の出した答えなので、そこまで間違いはないと自負しており、あくまでもそういった人が多いってだけの、個人的な感想です。

話は戻して、比率が２０％に近い方は、変動金利でも大丈夫です。

しかし、金利が上がるリスクのことを考え、他の大きなローンは控えるとか、いつでも使える預貯金などを増やなど。

何かしらの対策は必要になると思っていてください。

返済比率が３０％越えの方

ローンを借りることは出来ますが、基本借りない方が良いです。

返済比率３０％って言うと、年収５００万円の方だと、年間１５０万円、毎月１２．５万円の借入をするということです。

５００万円中の１５０万円だからまだ３５０万円余っている・・・・

なんてことを思っている方もいるかもしれませんが、実際には５００万円の年収の方だと、毎月の手取りは３０万円程度です。

これにはボーナスも含めた金額を１２で割っているので、ボーナスが年に４か月程度もらえる方だと、毎月２５万円程度の収入になります。

この収入で毎月１２．５万円の返済をすると、残りは同じく１２．５万円。

この金額でしっかり貯金が出来て、家計が回れば良いですが、中々の至難の業・・・

そもそもこんなに借りることが良いとは思えず、人生の多くがローンを返すだけの人生になってしまいます。

だから、借りない方が良いです。

もう一人収入減がいれば良いのかもしれませんが、それもそもそも一人で無理な計画を二人で無理やりするのは反対です。

お子様の学業や職業選択の自由を失ってまで、家なんて買う物ではありません。

これが年収１０００万円の人なら、年間３００万円の返済で毎月２５万円返済。

手取りは７００万円程度。

毎月約４５万円が手取りになりますので、２５万円を引けば残りは２０万円。

年収の割には節約をしないといけませ。

しかし、そもそも毎月２５万円を借りると３５年で約１億円の借入です・・・

都内のマンション・・・買えますね＾＾；

このように比率が３０％を超える場合は、リスクがとても高くなります。

買う家を変えたり、資金計画を元からやり直す等をおススメします。

もし、借りる場合はこちらも固定金利で、ただし返済額はあがるので、資金計画の見直しは必須です。

３０％以上の借入がさらに金利上昇で上がるだなんて想像しただけで嫌気がさします＾＾；

今回は以上です。

住宅ローンの金利はいつどうやって変動するのか誰も分からないので、今回聞いたことは参考程度にしてもらい、自己責任での決定をお願いします。

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